万科碧桂园要建学校了，你愿意入读么？
文/克而瑞研究中心 朱一鸣、孙月
当众多房企纷纷提出将旗下业务板块单独上市的计划的时候，分拆上市的领域又有了新方向。近日，万科和碧桂园提出了要将教育板块分拆上市。从表面来看，教育和房地产的关联性并不紧密，那么万科和碧桂园到底看重了什么？分拆的价值何在？两家房企又有哪些具体的举措呢？
相同点：均是以项目配套为出发点，看好教育行业的发展
万科和碧桂园都意识到教育行业不仅能与房地产主业想契合，并且还能带来高利润。
首先，学校是项目重要的配套资源之一。因国内教育现状所致，学区房的概念在中国人的心中是根深蒂固的，多数父母为了子女能进入重点学校都有意愿购置房产。根据一份调查报告显示，一线城市94%的购房者在置业时考虑在名校附近，92%的置业者表示会因子女就学问题而重新购房，45%的人认为教育是买房的主要因素，仅7%的人表示买房时不考虑教育因素。
可以看到，如果开发商能够在项目周边加入教育资源，尤其是受到社会高度认可的优质学校，那么该项目的去化在一定程度上就已经得到了保证。即使是碧桂园位于偏远城郊的项目，优质教育资源的吸引力也足以让置业者心甘情愿的掏钱买房。
其次，教育行业的利润率高于房地产行业。地产行业的利润率正在逐年下滑，今年上半年，碧桂园的净利率为11.4%，同比下降3.3个百分点，万科净利率9.6%，同比下降4.49个百分点。对比教育行业，目前国内已上市的有海亮教育、枫叶教育等，根据年报数据，他们的利润情况在近两三年均有所上升，比如枫叶教育今年上半年的收入约3亿，净利润率达21%。因此，对万科和碧桂园来说，教育行业可以成为新的利润增长点。
不同点：在教育的细分领域上，两家房企有各自的着重点
虽然两家企业的出发点相似，但是就具体的方向而言还是各有所重。
万科：更注重项目配套，形成多层次多类型的教育产品线
万科对自己的教育定位是“城市配套服务商”，其教育产品的种类较为丰富，尤其注重发展一些国内比较稀少的教育类型，具体来看可以分为三类：第一，万科“四点半学堂“，定位于社区内部，意在解决放学后孩子无人接、无人管的问题，；第二，“万科塾”，是收费较高的私立学校，依托于万科综合体，以出租公寓、校舍、培训教室等为盈利点；第三，户外度假营地，通过组织一些夏令营、游学活动培养孩子户外生存、合作探索的能力。
整体来看，万科教育在很大的程度上依旧是从项目配套的方面来考虑的，尤其是前两类产品。“四点半学堂”完全可以看作是小区的服务配套，而“万科塾”虽然较为独立，但万科也将在其中植入住宅、公寓、商业等多种物业形态，形成互为配套、共同发展的局面。
可以想象，在物业分拆上市之后，尤其是当万科将这些产品做出一定的品牌价值之后，那么“四点半学堂”的分布发范围将不仅仅局限于万科自己的项目，还会进入更多的社区、街道，而“万科塾”和户外营地则可以上升到在城市的层面发展。
碧桂园：重点发展K12教育体系，未来将脱离房地产成为独立业务
碧桂园的学校主要分为两个类别，一种是慈善教育，免学费，比如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院，其主要目的是为了塑造品牌形象。另外一种则专门做K12（kindergarten through twelfth grade）教育，即一所学校涵盖从幼儿园到十二年级的学段。具体来看又分为两种，一是优质双语学校，主要面对国内升学的学生，定位为项目配套，另一是高端国际学校，主要面对意向出国的学生，未来将独立发展。
根据广东碧桂园学校的入学情况，集团发现国内线的学生越来越少，意识到目前有越来越多的家长希望能够将孩子送出国读书，这是一块潜在的市场，而国内目前的IBO学校（国际文凭组织提供的大学预科项目）还不多，因此集团确定了未来的发展重点将放在国际线。此类学校由于学费较高，因此在选址、建设、师资及设备等各方面都将从教育而非地产运营的角度来考量，将脱离房地产项目单独运作、独立盈利。
目前碧桂园已经建成运营的学校仅有位于佛山和句容的两所，但是和万科一样，碧桂园也希望未来能够形成优质教育品牌，进驻到全国更多的城市，杨国强已经提出要在未来几年内开设30所纯IBO学校。9月11日，句容碧桂园IB国际学校举办了申请“剑桥英语学校”的签约仪式，若申请成功，学校将能获得更多来自剑桥大学机构的教学支持，这对于碧桂园的教育品牌建设将是极大的支持。
总结来看，房企跨界做教育或是为了项目考虑补充配套资源，或是做出优质教育品牌增加企业营收。当前各房企仍在积极寻求转型机会，有了这两家龙头企业的引领，教育行业很有可能将成为房企多元化的新方向。
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